Pedoman Konsumen BPKN untuk Pembelian Rumah atau Apartemen sewaktu Pandemi

Pandemi virus corona yang menyebar begitu cepat memberikan hantaman signifikan di berbagai sektor, termasuk sektor properti yang sebelumnya telah diprediksi oleh Indonesia Property Watch (IPW) akan mengalami kenaikan setelah lesu sejak tahun 2014 lalu. Survei yang dilakukan oleh IPW sendiri menunjukan bahwa penjualan rumah di wilayah Jabodebek dan Banten mengalami penurunan sampai 50,1% pada kuartal 1/2020. Namun, sejak Pembatasan Sosial Berskala Besar (PSBB) dilonggarkan, Ali Tranghanda selaku CEO dari IPW telah melaporkan bahwa pasar properti sudah kembali tumbuh pada kuartal II/2020 sebagai akibat dari gencarnya promosi dan penawaran menarik dari para pengembang, misalnya tren suku bunga yang terus menurun.

Momentum ini bisa dimanfaatkan untuk mencari properti murah dengan tujuan berinvestasi walaupun dilanda pandemi. Akan tetapi, calon pembeli tetap dianjurkan untuk waspada dan berhati-hati dalam segala aspek, terutama dalam aspek kesehatan yaitu dengan mematuhi seluruh protokol pencegahan penularan virus corona. Selain itu, diperlukan juga kehati-hatian dalam membeli properti. Mengenai hal ini, Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN) telah memberikan Panduan Informasi Konsumen Darurat Wabah COVID – 19 untuk Jasa Layanan Kredit Kepemilikan Rumah dan/atau Apartemen. Panduan ini bertujuan untuk membantu para konsumen– yang dalam hal ini adalah calon pembeli properti – untuk tetap waspada terhadap kegiatan usaha yang dapat merugikan konsumen pada saat krisis.

1. Apa yang harus saya lakukan sebelum membeli rumah dan/atau apartemen?

Konsumen harus terlebih dahulu mencari tahu latar belakang pengembang. Sejak awal tahun 2018, Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) telah meluncurkan aplikasi Sistem Registrasi Pengembang (Sireng) sebagai upaya melakukan pengawasan terhadap kualitas rumah subsidi yang dibangun oleh pengembang, sehingga para calon pembeli dan pihak-pihak lain memastikan apakah pengembang perumahan telah terdaftar di Sireng. Jika pengembang sudah terdaftar di Sireng, pengembang yang bersangkutan otomatis telah terdaftar di asosiasi pengembang. Untuk melakukan pengecekan, konsumen cukup memasukan NPWP/ID/nama pengembang di website https://sireng.pu.go.id.

Selanjutnya, konsumen harus memastikan bahwa pengembang memiliki sertifikat tanah yang dapat ditunjukan di hadapan konsumen. Untuk mengetahui keaslian sertifikat tanah, konsumen dapat melakukan pengecekan secara daring salah satunya melalui peta BPN yang dapat diakses melalui https://peta.bpn.go.id.

Untuk konsumen yang berencana melunasi rumah dan/atau apartemen dengan cara mencicil baik melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPA) ataupun Kredit Pemilikan Apartemen (KPR), konsumen dianjurkan untuk memilih lembaga pembiayaan yang terdaftar dan diawasi oleh Otoritas Jasa Keuangan.Daftar lembaga pembiayaan yang telah terdaftar di OJK dapat dilihat di website OJK di bagian Data dan Statistik: Lembaga Pembiayaan (atau melalui tautan berikut: https://www.ojk.go.id/id/kanal/iknb/data-dan-statistik/direktori/lembaga-pembiayaan/Default.aspx).

Di sisi lain, pandemi COVID–19 menjadi alasan bagi banyak konsumen untuk menunda transaksi properti mereka. Berdasarkan Consummer Sentiment Study 2020 yang dilakukan oleh Rumah.com, terjadi penurunan Indeks Sentimen terhadap Properti sebanyak dua persen. Survei tersebut melaporkan bahwa penurunan ini diakibatkan oleh turunnya persepsi responden survei terhadap prospek kenaikan properti pada kondisi pasar properti dalam kurun waktu satu hingga lima tahun kedepan.

Selain melakukan penundaan, sebanyak tiga dari empat responden mengaku bahwa uang muka dan penghasilan mereka selama pandemi merupakan kendala dalam upaya membeli properti. 51 persen responden mengaku tak memiliki cukup uang muka untuk membeli cicilan, dan 46 persen responden mengaku terkendala akibat penghasilan yang tidak tetap.

2. Apa yang harus saya lakukan bila kini saya tengah membeli rumah/apartemen melalui KPR/KPA sedang saya terdampak COVID – 19?

Konsumen yang terdampak COVID – 19 diberikan kesempatan untuk mengajukan permohonan penundaan dan restrukturisasi cicilan sesuai dengan regulasi pemerintah.

Melalui Peraturan OJK (POJK) No.11/POJK.03/2020 tentang Stimulus Perekonomian Sebagai Kebijakan Kontersiklus, OJK memperkenankan debitur perbankan dengan nilai kredit di bawah Rp10 miliar untuk mengajukan dan mendapatkan keringanan kredit dengan catatan bahwa sumber pendapatannya terkena dampak pandemi COVID – 19. Pelonggaran kredit ini diberlakukan juga untuk debitur KPR dan KPA. Keringanan cicilan pembayaran kredit atau pembiayaan dapat diberikan dalam jangka waktu maksimum sampai dengan 31 Maret 2021. (Adapun Peraturan OJK Nomor 11/POJK.03/2020 dapat diakses selengkapnya melalui pranala berikut: https://peraturan.bpk.go.id/Home/Details/135560/peraturan-ojk-no-11pojk032020-tahun-2020).

1. Bentuk keringan yang akan diberikan maupun skema restrukturisasinya akan bervariasi dari satu debitur ke debitur lain sesuai dengan hasil penilaian perusahaan pembiayaan akan kemampuan membayar debitur. Bentuk restrukturisasi yang diberikan oleh KPR/KPA meliputi penurunan suku bunga, perpanjangan jangka waktu, pengurangan tunggakan pokok, pengurangan tunggakan bunga, ataupun penambahan fasilitas kredit/pembiayaan.

2. Adapun prosesnya secara umum adalah sebagai berikut:

   1. Debitur mengajukan permohonan restrukturisasi dengan melengkapi data yang diminta oleh lembaga pembiayaan. Permohonan ini dapat disampaikan secara daring melalui surel atau website yang ditetapkan oleh lembaga pembiayaan. Debitur hanya dapat mengajukan keringanan cicilan KPR jika debitur tersebut belum pernah menunggak pembayaran sebelumnya.

   2. Lembaga pembiayaan akan melakukan asesmen apakah debitur terdampak secara langsung atau tidak, historis pembayaran pokok/bunga, dsb.

   3. Lembaga pembiayaan memberikan restrukturisasi berdasar profil debitur, dengan tetap memperhatikan pendapatan debitur yang terdampak COVID – 19. Informasi persetujuan restrukturisasi ini akan disampaikan secara daring, baik lewat surel maupun laman lembaga pembiayaan terkait.

3. Apa yang harus saya lakukan jika saya telah melunasi KPR/KPA tetapi belum diberikan hak saya yakni Sertifikat?

Berdasar UU No. 4/1996, Hak Tanggungan terhapus karena hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan, dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan, pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri, dan hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan. Dari sini dapat dilihat bahwa dengan dilakukan pelunasan, maka Hak Tanggungan terhapus sebab hapusnya utang. Maka bila kemudian Konsumen tidak mendapatkan haknya, maka ia pada hakikatnya memiliki hak untuk memohon pencoretan hak tanggungan. Adapun langkahnya sebagai berikut:

1. Konsumen dapat mendatangi kreditur (perbankan) untuk meminta bukti pelunasan kredit pemilikan rumah/apartemen, kemudian dapat dimintakan sertifikat hak tanggungan dengan lampiran catatan lunas dari lembaga pembiayaan selaku kreditur.

2. Konsumen kemudian dapat mendatangi kantor pertanahan dengan menyertakan dokumen hak tanggungan untuk memohon pencoretan, yang akan diproses dalam tempo tujuh hari kerja. Setelah hak tanggungan dicoret, konsumen dapat meminta bank untuk mengeluarkan sertifikat hak milik yang menjadi jaminan KPR.

3. Bilamana kemudian hal ini tidak dapat tercapai, maka Konsumen dapat membawa hal ini ke pengadilan.

Penulis: Tamariska Ribka

Editor: Kartika Tri Wardhani

#Covid19 #Hukum #Indonesia